Hvad er en købsaftale?
En købsaftale er den juridisk bindende kontrakt mellem ejer og søger ved et boligkøb. Når begge parter har underskrevet, er handlen i udgangspunktet afsluttet — med mindre der er taget forbehold, der ikke er opfyldt.
Købsaftalen beskriver alle vilkår for handlen: pris, overtagelsesdato, forbehold, hvad der medfølger, og hvem der betaler hvad. Det er altså ikke bare et papir — det er fundamentet for hele handlen.
I Danmark bruges typisk en standardformular udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Men hvis du handler uden mægler — f.eks. via BoligSignal — vil din advokat typisk udarbejde købsaftalen.
Hvem udarbejder købsaftalen?
Det afhænger af, hvordan handlen foregår:
- Med mægler: Mægleren udarbejder købsaftalen på vegne af ejeren. Søgerens advokat gennemgår og godkender den
- Uden mægler: Ejerens advokat eller søgerens advokat udarbejder aftalen. Det er vigtigt, at begge parter har juridisk rådgivning
- Direkte handel: Når ejer og søger finder hinanden via f.eks. BoligSignal, anbefales det at lade en advokat udarbejde aftalen fra starten
Vigtigt råd
Uanset om du er ejer eller søger: Hav altid en advokat til at gennemgå købsaftalen inden underskrift. Det koster typisk 3.000-5.000 kr. for en gennemgang — og det er den bedste investering, du kan gøre i hele processen.
Købsaftalens vigtigste punkter
En typisk købsaftale indeholder følgende punkter. Gennemgå dem alle grundigt:
1. Parterne
Navne, adresser og CPR-numre på ejer og søger. Tjek at alle oplysninger er korrekte — en fejl her kan forsinke tinglysningen.
2. Ejendommen
Adresse, matrikelnummer, ejendommens størrelse (grund og bolig), boligtype og eventuelle servitutter. Tjek at oplysningerne stemmer overens med BBR-registret.
3. Købesum
Den aftalte pris for ejendommen. Husk at prisen er eksklusive handelsomkostninger som tinglysningsafgift, advokat og eventuelt ejerskifteforsikring. Læs vores guide til prisforhandling for tips til at nå den rigtige pris.
4. Overtagelsesdato
Dato for hvornår søger overtager ejendommen. Fra denne dato betaler søger alle driftsudgifter (ejendomsskat, forsikring, varme osv.). Regn med 2-4 måneder fra underskrift til overtagelse.
5. Udbetaling og deponering
Søger deponerer typisk 5-10% af købesummen ved underskrift. Beløbet indsættes på en deponeringskonto og frigives først til ejeren ved overtagelsen. Det beskytter begge parter.
6. Inventar og tilbehør
Listen over hvad der medfølger i handlen: Hvidevarer, lamper, gardiner, markiser, haveredskaber osv. Sørg for at denne liste er detaljeret og specifik. "Alt løsøre medfølger" er for vagt — skriv præcis hvad der inkluderes.
7. Forbehold
Forbehold er betingelser, der skal være opfyldt, for at handlen er gældende. De vigtigste forbehold gennemgår vi nedenfor.
De 4 vigtigste forbehold
Advokatforbehold
Det mest almindelige forbehold. Det giver søger (og eventuelt ejer) ret til at lade en advokat gennemgå købsaftalen inden for en fastsat frist — typisk 5-8 hverdage. Hvis advokaten finder uacceptable vilkår, kan handlen annulleres uden omkostninger.
Insister altid på advokatforbehold
Advokatforbeholdet er din sikkerhedsventil. Uden det er du bundet, fra du skriver under. Enhver seriøs modpart vil acceptere et advokatforbehold — hvis nogen presser dig til at underskrive uden, er det et advarselstegn.
Finansieringsforbehold
Giver søger ret til at træde fra handlen, hvis finansieringen ikke falder på plads. Fristen er typisk 10-15 hverdage. Sørg for at dette forbehold er formuleret præcist — "finansiering på acceptable vilkår" er bedre end blot "finansiering".
Forbehold for tilstandsrapport
Giver søger ret til at træde fra, hvis tilstandsrapporten afslører alvorlige fejl. Hvis ejeren allerede har en tilstandsrapport, er dette forbehold sjældent nødvendigt. Men ved handel uden mægler kan det være relevant.
Forbehold for salg af nuværende bolig
Relevant hvis søger selv skal sælge sin nuværende bolig, inden handlen kan gennemføres. Fristen kan være lang (1-3 måneder), og mange ejere er tilbageholdende med at acceptere det, fordi det giver stor usikkerhed.
Fortrydelsesret: 6 hverdage
I Danmark har du som søger en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage efter underskrift af købsaftalen. Det gælder uanset om du handler med mægler eller direkte.
Men der er en hage: Fortrydelsesretten koster dig 1% af købesummen. For en bolig til 3.000.000 kr. er det 30.000 kr. Beløbet skal indbetales inden fristens udløb, ellers er fortrydelsen ugyldig.
Fortrydelsesretten er altså ikke gratis. Det er en nødbremse — ikke en generel betænkningstid. Brug advokatforbeholdet til at tænke dig om, og gem fortrydelsesretten til uventede situationer.
Hvad koster en købsaftale?
| Ydelse | Typisk pris | Hvem betaler? |
|---|---|---|
| Udarbejdelse af købsaftale | 5.000-10.000 kr. | Ejer (eller inkl. i mæglersalær) |
| Advokatgennemgang (søger) | 3.000-5.000 kr. | Søger |
| Skøde og tinglysning | 8.000-15.000 kr. + tinglysningsafgift | Søger |
| Tinglysningsafgift | 1,45% af købesum + 1.850 kr. | Søger |
| Refusionsopgørelse | Inkl. i advokathonorar | Deles |
Læs mere om de samlede omkostninger i vores artikel hvad koster en ejendomsmægler, og overvej om du kan spare mæglersalæret ved at handle direkte.
7 faldgruber du skal undgå
- Underskriver uden advokatforbehold — den mest alvorlige fejl. Insister altid på dette forbehold
- Uklart inventar — "det der hører til" er ikke præcist nok. List alle genstande specifikt
- For kort forbeholdsfrist — sørg for minimum 5 hverdages advokatforbehold og 10-15 hverdages finansieringsforbehold
- Glemmer servitutter — tjek tingbogen for servitutter (begrænsninger) der kan påvirke din brug af ejendommen
- Overser refusionsopgørelsen — fordeling af ejendomsskat, forsikring og varme kan betyde flere tusind kroner
- Manglende energimærke — et gyldigt energimærke er lovpligtigt ved salg
- Tidspres — lad dig aldrig presse til at skrive under "i dag". En god handel tåler en dags tænketid
Tip ved direkte handel
Når du handler direkte med en ejer via BoligSignal, kan I spare mæglersalæret og dele besparelsen. Men sørg for, at begge parter har juridisk rådgivning. En advokat for hver part sikrer en fair og tryg handel for alle.
Processen efter underskrift
Når begge parter har skrevet under, og forbeholdsfristen er udløbet, sker følgende:
- Deponering: Søger indbetaler den aftalte deponering til en deponeringskonto
- Finansiering: Søgerens bank og realkreditselskab godkender lånet og vurderer ejendommen
- Skøde: Advokaten udarbejder skødet, som begge parter underskriver digitalt
- Tinglysning: Skødet tinglyses i Tinglysningsretten, og ejerskabet overføres formelt
- Overtagelse: Søger modtager nøglerne på den aftalte dato
- Refusionsopgørelse: Fordeling af udgifter beregnes ca. 3-6 måneder efter overtagelse
Købsaftale ved handel uden mægler
Handler du direkte med en ejer — f.eks. fordi I har fundet hinanden via BoligSignal — er processen den samme, men med et par forskelle:
- Det er typisk søgerens eller ejerens advokat der udarbejder købsaftalen (ikke en mægler)
- Du har mere direkte dialog om vilkår og forbehold
- Du sparer mæglersalæret (typisk 50.000-100.000 kr.) — læs mere i vores guide til at sælge uden mægler
- Du bør overveje en tilstandsrapport og ejerskifteforsikring for at beskytte begge parter
Har du brug for hjælp til at komme videre, efter I har fundet hinanden? Kontakt os — vi hjælper jer gerne med det næste skridt. Se også boliger i hele Odense, fra Odense C til Odense NØ.
Tjekliste inden du underskriver
- Har du advokatforbehold i aftalen?
- Har du finansieringsforbehold?
- Stemmer pris, overtagelsesdato og inventar med jeres aftale?
- Er servitutter og byrder gennemgået?
- Er energimærket gyldigt?
- Er tilstandsrapport og ejerskifteforsikring drøftet?
- Har din advokat set aftalen?
- Har du forstået alle punkter — også dem med småt?
Kan du sætte flueben ved alle punkter, er du klar til at skrive under. Læs mere om BoligSignal og hvordan vi hjælper ejere og søgere med at finde hinanden direkte.